Застройщики ухудшают ситуацию на вторичном рынке недвижимости Москвы

В феврале продажи жилой недвижимости в Москве резко выросли и показали одни из лучших значений за последние 10 лет. По данным Росреестра, количество сделок на первичном рынке в феврале выросло на 62,9% год к году — до 7778 ДДУ, на вторичном рынке годовой рост скромнее: 12,6%, до 12 058 сделок. Активность на рынке новостроек эксперты объяснили восстановлением доступности льготного кредитования, о чем ранее писал Forbes. На вторичном же рынке, по словам опрошенных экспертов, совокупность причин для роста оказалась шире, одна из них состоит в том, что на вторичном рынке появился новый заметный игрок, а именно — застройщики.

Свой среди чужих

Часть продаж, которые Росреестр зафиксировал как относящиеся ко вторичному рынку, по факту являются реализацией новостроек застройщиками, только после ввода в эксплуатацию, говорят эксперты, опрошенные Forbes.

«Рост числа сделок, зафиксированный Росреестром в феврале, объясняется сразу несколькими факторами, — рассуждает коммерческий директор «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров. — В первую очередь, значительная часть этих сделок относится не к классической «вторичке», а к новостройкам, которые застройщики успели ввести в эксплуатацию, но не распродали на этапе строительства. Соответственно, сделки в сданных домах проходят уже по договорам ДКП, а не ДДУ, и статистически попадают во «вторичку».

«Мы, опираясь на собственные экспертные наблюдения, можем констатировать, что подавляющее большинство сделок на вторичном рынке сейчас приходится на объекты, реализуемые застройщиками, но оформленные как стандартные договоры купли-продажи, — соглашается директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Именно эти сделки таким парадоксальным образом попадают в статистику вторичного жилья — отсюда и возникает эта неочевидная картина на рынке».

«Росреестр не раскрывает, какая доля сделок купли-продажи приходится на соглашения между частными лицами, а какая — на частных лиц с застройщиками, — констатирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Мы можем судить об этом только по косвенным данным. В январе-феврале на рынке новостроек Большой Москвы в готовых корпусах застройщики предлагали более 8300 помещений. В декабре этот показатель составлял 7100 после резкого падения с 8000 в октябре-ноябре. Иными словами, в конце 2024 года спрос на готовые новостройки резко вырос, и в начале 2025 года застройщики нарастили объем предложения такого жилья, что и простимулировало сделки купли-продажи». 

Участники рынка отмечают, что застройщики привнесли на вторичный рынок часть инструментов, которыми стимулировали продажи на этапах строительства. «Нельзя не учитывать роль застройщиков, которые активно реализовывали готовые квартиры в уже введенных домах, предлагая скидки и специальные условия покупки, — констатирует директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. — Многие стали активнее предлагать рассрочки, в том числе на готовые квартиры с начала этого года, в том числе появились предложения рассрочек с минимальным первоначальным взносом и отложенным платежом».

Однако эксперты отмечают, что сложно вычислить долю продаж от застройщиков в общем объеме вторичных сделок, поэтому приходится ее оценивать по косвенным индикаторам. «Число сделок в недавно сданных домах — велико, — констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Во всяком случае, объем предложения в них последние месяцы сокращается быстрее, чем по всему рынку в целом. Год назад на недавно сданные новостройки (в домах моложе 10 лет) приходилось 31% от числа квартир, сейчас — лишь 24%».

Трансформация спроса

Другое объяснение высоких результатов в продажах февраля — отложенный спрос, полагает часть опрошенных экспертов. Причем, по их словам, на рынке происходит своеобразное возвращение к истокам, то есть к тому, что главную роль играет соотношение цены и качества, а не размер ежемесячного платежа по ипотеке.

Спрос смещен в сторону покупателей с живыми деньгами, которые чаще выбирают «вторичку», констатирует Попов из «Циан.Аналитики». «Там больше выбор, есть предложения с ремонтом, а купить лот с готовой отделкой почти всегда выгоднее, чем сейчас заниматься обустройством жилья по выросшим ценам и на материалы и на рабочую силу, и можно эффективнее торговаться, — уточняет он. — Плюс, во многих случаях «вторичка» дешевле: не на 30-40% как об этом часто утверждают, но в большинстве столичных ЖК разница между сданными и строящимися корпусами в 10-15% есть». 

«Другая причина — переток покупателей из сегмента новостроек во вторичный: уже во второй половине прошлого года, после отмены безадресной льготной ипотеки на приобретение первичного жилья, мы наблюдали переход около 10% клиентов, сейчас доля увеличилась до 15%», — добавляет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Свою роль сыграл отток средств с банковских вкладов на рынок недвижимости, полагает управляющий директор «Миэль «Сущевский» Александр Москатов. Однако, по его словам, этот фактор, вероятно, лишь частично объясняет ситуацию. «За счет пришедшего с рынка новостроек спроса, «вторичка» чувствует себя достаточно стабильно, — резюмирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко — И большого объема «живых» денег «вторичка» для поддержания этой стабильности не требует: здесь один покупатель с деньгами, причем даже не очень большими, способен запустить целую цепочку сделок».

Ценник без перегрева

Ни достаточно высокий спрос, ни ограниченное предложение не привели к росту цен, что делает вторичный рынок популярнее, говорят собеседники Forbes.

Цены действительно стабильны. По словам Репченко из IRN.RU, цены на вторичном рынке жилья в столице в 2025 году, как и в 2024-м, продолжают стагнировать: в феврале квадратный метр готового жилья подорожал на незначительные 0,5% — до 274 800 рублей. «За последние 30 дней цены выросли на 0,6%, такая динамика — очень медленный рост цен на 0,3-0,7% в месяц — продолжается уже более полугода, — добавляет Попов. — Де-факто, это соответствует их снижению в реальном выражении, так как годовая скорость их увеличения (плюс 3%) уступает инфляции».

Цены остаются почти неизменными даже несмотря на то, что объем предложения довольно скромный, отмечают эксперты. «В январе-феврале количество предложений вновь достигло минимальных значений — около 34 000, что крайне мало для Москвы, — подсчитал Москатов из «Миэль». — В связи с этим цены не снижаются, а демонстрируют определенный рост в объявлениях, но это не реальный рост цен, а следствие «вымывания» наиболее привлекательных вариантов в декабре-январе. В результате, оставшиеся более дорогие объекты формируют повышение средней цены, которую видят потенциальные покупатели».

По данным «Циан.Аналитики», объем предложения составляет 32 500 лотов. По словам Попова, снижение происходило в течение последних 12 месяцев: сперва из-за сомнений продавцов в спросе, потом из-за перетока квартир на рынок аренды, а прямо сейчас лоты вымываются за счет активных продаж.